2012年04月20日

購入した不動産が東日本大震災で滅失しました(不動産)

質問
 親しい知人より、中古住宅(土地付き)を購入した件についての質問です。
 平成21年11月に不動産購入契約をし12月に代金の払込をしました。
 平成22年1月に、購入した家屋に引越しました。
 売主が、現在 銀行の手続きが遅れて土地建物に抵当権がついている状態なので 所有権の移転が出来ないので、平成22年4月頃には 抵当権が解除出来るので待ってほしいとの事で待っていると平成22年10月になっても、連絡がなく、こちらも火災保険や地震保険の加入に登記簿謄本が必要なので、再々早くしてほしいと売主に連絡したところ、まだ銀行が抵当権を解除できないので待ってほしいの一点張りでした。
 平成23年3月になりやっと抵当権を解除できる事になったので、売主から所有権の移動をしたい、と連絡があり、売主の紹介の司法書士に手続きをお願いしているところに、東日本大震災が起こり、津波で家屋は全壊しました。
 所有権の移転ができなかったため保険の加入も出来ませんでした。
 この様な場合、支払った代金額の全額返還請求や減額請求などが可能でしょうか。
 現在も、所有権の移転は行っておりません。
 (土地の権利書や契約書などは、当方が持っています。)

答え
 特約がない場合、建物が「債務者の責めに帰することができない事由によって滅失」したとすると、民法534条1項の問題となり、建物滅失による損失は買主が負担することになります。
 しかし、登記移転の遅れについて売主の履行遅滞が認められるのであれば、建物滅失による損失は、債務不履行によって売主に責任が負わされることになります(損害賠償請求又は契約の解除ができます)。
 あるいは、契約書に、このような場合についての特別の定めがあるかもしれません。
 契約書を持参して、弁護士の面接相談を受けてください。
 私としては、契約書に特別の定めがあるか、又は特別の定めがなくても売主の債務不履行責任を問うことができると思います。

posted by siinoki at 10:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 法律相談・労働相談
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